Foto Tom Mallsen (iPhone 5s)
Noviomagus. Een cassatiezaak weten te winnen voor een cliënt is uiteraard het mooiste als het gaat om een – in jargon – ‘eisende cassatie’. Dit is een zaak waarin je optreedt voor de partij die de bestreden uitspraak (arrest/beschikking) door de Hoge Raad vernietigd wenst te zien. Hierbij zij bedacht dat de Hoge Raad gemiddeld slechts ongeveer in ca. 25% van de ingestelde cassatieberoepen casseert.
Dit jaar heeft de Hoge Raad reeds diverse malen een arrest gecasseerd in een zaak waarin ik (namens de betreffende cliënt) het cassatieberoep ingesteld had.
Wederom succesvol bleek ik te zijn ter rolle van de Hoge Raad van afgelopen vrijdag (20 dezer).
Casus
Mijn cliënt (hierna: C) was eigenaar van een woonboerderij en percelen cultuurgrond van ruim 9 hectare.
In mei 2005 sloot C met Habitura B.V. een overeenkomst. Deze hield in dat Habitura de volledige hypothecaire schuld van C aan de Rabobank zou aflossen. Hiertegenover kreeg Habitura de mogelijkheid om het registergoed als landgoed te ontwikkelen.
Overeenkomst tussen C en Habitura: ‘winstdeling’ en recht voor C gedurende twee jaar om Habitura voor € 2 ton uit te kopen
De overeenkomst voorzag in een mogelijkheid voor Habitura tot verkoop namens C met (kort gezegd) een ‘winstdelingsregeling’:
“Als Habitura niet de medewerking krijgt van de overheid voor het beoogde project danwel van mening is dat het project financieel niet interessant is heeft Habitura de mogelijkheid om het pand onderhands te verkopen. Indien nodig geeft u [C, SvS] daarvoor nu al een onherroepelijke volmacht voor dat geval. Bij verkoop wordt {…} de opbrengst boven € 750.000,- verdeeld tussen Habitura en u waarbij eerst wordt uitgekeerd hetgeen Habitura aan kosten, rente etc. heeft betaald (tegen overlegging nota ‘s).”
Tevens voorzag de overeenkomst in een mogelijkheid voor C tot contractuele ontbinding resp. in een uitkoopregeling:
“Indien u in deze twee jaar zelf een herfinanciering vindt of een andere oplossing waarbij u Habitura niet meer nodig heeft, kunt u de overeenkomst ontbinden onder voorwaarde dat u de lening van Habitura aflost, aan Habitura vergoedt de kosten die Habitura heeft gemaakt (tegen overlegging specificatie) plus € 200.000- gederfde projectwinst.”
Verkoop door Habitura namens C aan B voor € 1,5 miljoen
In het najaar van 2006 – en (dus) nog binnen de tweejarige termijn waarbinnen C nog van de uitkoopregeling gebruik kon maken – verkocht Habitura het registergoed met gebruikmaking van de volmacht van C voor € 1.500.000 aan het echtpaar B. (verder: B) en wel onder een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde hield in dat C van zijn mogelijkheid tot een contractuele ontbinding resp. tot een uitkoop gebruik zou maken, welke mogelijkheid C (dus) twee jaar lang had na zijn in mei 2005 met Habitura aangegane overeenkomst.
De verkoop namens C aan B voor € 1,5 miljoen houdt Habitura onder de pet
In de oktober 2006 tot juni 2007 heeft Habitura met C onderhandeld over de verkoop van het registergoed door C aan Habitura. Daarbij heeft Habitura koopsommen geboden van € 875.000 en € 975.000. C heeft deze biedingen niet aanvaard. Habitura verzweeg bij deze biedingen dat zij in het najaar van 2006 voor € 1,5 miljoen het registergoed namens Habitura had verkocht aan B. Denk intussen aan voornoemde ‘winstdelingsregeling’ in de overeenkomst tussen C en Habitura.
C ontbindt overeenkomst met Habitura op grond van tekortkoming van Habitura (art. 6:265 BW)
In oktober 2007 heeft een notaris namens C aan Habitura verzocht om opgave te doen van haar vordering op C en een volmacht te geven voor doorhaling van de hypotheek die C eerder gevestigd had ten behoeve van Habitura in verband met een voorgenomen overdracht van het registergoed door C aan een derde. Naar aanleiding van dit verzoek heeft Habitura medegedeeld dat het C niet meer vrijstond om het registergoed aan een derde over te dragen (omdat die termijn van twee jaar waarbinnen C de uitkoopbevoegdheid had al verstreken was).
Bij brief van 13 november 2007 is namens C aan Habitura medegedeeld dat (kort gezegd) C de overeenkomst met Habitura buiten rechte ontbindt op grond van een ernstige tekortkoming van Habitura (art. 6:265 BW). Deze tekortkoming hield in haar kern in dat Habitura onder de pet gehouden had dat zij namens C het registergoed voor een bedrag van € 1,5 miljoen verkocht had aan B. Bedenk hierbij dat Habitura als opdrachtnemer verplicht was om C op de hoogte te houden van belangrijke ontwikkelingen, zoals (dus) een verkoop van het registergoed door Habitura namens C aan een derde en de daarbij overeengekomen prijs.
C heeft het registergoed op 31 januari 2008 verkocht aan X voor € 1.545.000 k.k.
Het geschil
Habitura eiste veroordeling van C aan Habitura tot betaling van het in overeenkomst vermelde bedrag van € 200.000 dat C aan Habitura zou betalen als C gebruik maakte van de contractuele ontbindingsbevoegdheid resp. uitkoopregeling.
De Waalbrug bezien vanuit Lent (foto SvS, iPhone 5s)
Hof: C moet toch die € 2 ton betalen aan Habitura
Het Hof oordeelde in rov. 4.8.2 dat Habitura recht had op betaling van voornoemd bedrag van € 2 ton:
“In de overeenkomst van mei 2005 (…) zijn partijen overeengekomen:
Indien u in deze twee jaar zelf een herfinanciering vindt of een andere oplossing waarbij u Habitura niet meer nodig heeft, kunt u de overeenkomst ontbinden onder voorwaarde dat u de lening van Habitura aflost, aan Habitura vergoedt de kosten die Habitura heeft gemaakt (tegen overlegging specificatie) plus € 200.000, – gederfde projectwinst.
Partijen zijn het erover eens dat deze mogelijkheid voor [eiser] bestond tot 30 juni 2007. [eiser] had daarmee dus de mogelijkheid om Habitura door een simpel beroep op deze ontbindingsmogelijkheid uit te kopen tegen de gestelde financiële voorwaarden.
In feite is dit ook wat uiteindelijk is gebeurd: nadat partijen tussen oktober 2006 en juni/augustus 2007 niet tot overeenstemming waren gekomen over voorstellen van Habitura, waarbij Habitura het registergoed voor € 875.000,– dan wel € 975.000,- onder verschillende condities van [eiser] zou kopen, heeft [eiser] de contacten met Habitura verbroken en het registergoed in januari 2008 voor € 1.550.000,- verkocht aan [C], die zoals [eiser] heeft gesteld al medio 2007 in beeld waren als mogelijke koper.
Mede blijkens het feit dat tot zekerheid van de nakoming van de betaling van deze € 200.000,- op 29 juni 2005 ten behoeve van Habitura een recht van tweede hypotheek op het registergoed werd gevestigd, zijn beide partijen ervan uitgegaan dat als zij uit elkaar zouden gaan omdat [eiser] Habitura, die hem in 2005 had geholpen om aan dreigende executie door de Rabobank te ontkomen, “niet meer nodig” had, [eiser] aan Habitura een substantieel bedrag wegens “gederfde projectwinst” verschuldigd zou zijn. Partijen hebben deze gederfde projectwinst kennelijk gefixeerd op een forfaitair bedrag van € 200.000,-.
Nu de situatie zoals die zich uiteindelijk heeft voorgedaan wat dit betreft materieel niet verschilt van de situatie die er zou zijn geweest als [eiser], in verband met de voorgenomen verkoop aan [C], de overeenkomst contractueel vóór 30 juni 2007 had ontbonden, in welk geval hij Habitura € 200.000,- had moeten betalen, acht het hof het niet in overeenstemming met het te goeder trouw uitvoeren van de overeenkomst dat [eiser] aan Habitura in de situatie zoals die zich heeft voorgedaan, niets verschuldigd zou zijn wegens “gederfde projectwinst”. Het door partijen daarvoor overeengekomen bedrag staat, zoals overwogen, los van de vraag welke inspanningen voor de landgoedontwikkeling Habitura heeft gepleegd of op welk bedrag de gederfde projectwinst concreet zou moeten worden becijferd.”
Oordeel Hoge Raad
Afgelopen vrijdag (20 dezer) heeft de Hoge Raad het arrest van het Hof vernietigd. Het cassatiecollege oordeelde:
“Het middel is gericht tegen rov. 4.8.2 en 4.8.3.
Onderdeel 1 acht onjuist of onvoldoende gemotiveerd het oordeel dat het onderhavige geval “wat dit betreft materieel niet verschilt” van het hypothetische geval dat [eiser] in verband met de voorgenomen verkoop aan [C] voor 30 juni 2007 zijn uitkoopbevoegdheid zou hebben gebruikt. Volgens het onderdeel heeft het hof miskend dat sprake is van ontbinding van de overeenkomst wegens een tekortkoming van Habitura en is niet (vast)gesteld dat partijen hebben beoogd Habitura ook aanspraak te geven op voldoening van een bedrag van € 200.000,– aan (gefixeerde) derving van projectwinst in geval van ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie van Habitura.Onderdeel 2 acht onjuist of onvoldoende gemotiveerd het oordeel dat het niet in overeenstemming met “het te goeder trouw uitvoeren van de overeenkomst” is dat [eiser] aan Habitura in de situatie zoals die zich heeft voorgedaan, niets verschuldigd zou zijn wegens gederfde projectwinst. Onderdeel 2.1 betoogt dat het hof heeft miskend dat ontbinding van een overeenkomst partijen bevrijdt van de daaruit voortvloeiende verbintenissen, zodat van het uitvoeren van een overeenkomst geen sprake meer kan zijn. De overige klachten van het onderdeel gaan ervan uit dat het hof zijn oordeel heeft gebaseerd op de beperkende dan wel de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW).
Onderdeel 3 neemt tot uitgangspunt dat het hof heeft geoordeeld dat de verplichting van [eiser] om € 200.000,– aan Habitura te betalen voortvloeit uit een ongedaanmakingsverbintenis en acht dat oordeel eveneens onjuist of onvoldoende gemotiveerd.
4.2.1
Gelet op de verwijzing in rov. 4.8.1 naar de weergave van de stellingen van Habitura in rov. 4.3, en het gebruik in rov. 4.8.3 van de woorden “deze ongedaanmakingsverplichting”, kan hetgeen het hof in rov. 4.8.2 heeft overwogen niet anders worden verstaan dan dat het hof, uitgaande van de ontbinding van de overeenkomst, met toepassing van art. 6:272 lid 1 BW de door Habitura gestelde prestatie, bestaande in het mogelijk maken van landgoedontwikkeling, heeft gewaardeerd op € 200.000,–. Voor zover het middel van een andere lezing uitgaat, mist het feitelijke grondslag.
4.2.2
Het middel slaagt echter voor zover het klaagt over onbegrijpelijkheid van dit oordeel.
Daarbij dient tot uitgangspunt dat het hof heeft vastgesteld en geoordeeld (i) dat [eiser], zonder op de hoogte te zijn van de verkoop door Habitura van het registergoed aan [B] en de in dat kader gemaakte afspraken, zijn eigen positie niet goed kon bepalen en niet kon beoordelen of en wanneer hij van zijn contractuele ontbindingsmogelijkheid gebruik zou maken, (ii) dat Habitura deze informatie niet alleen heeft achtergehouden, maar [eiser] actief een verkeerd beeld heeft voorgeschoteld en (iii) dat [eiser], zo hij dat al kon, niet gehouden was van zijn contractuele ontbindingsbevoegdheid gebruik te maken, zodat (iv) [eiser] gerechtigd was de overeenkomst wegens een tekortkoming van Habitura te ontbinden.
In het licht van deze vaststellingen en oordelen valt niet in te zien op welke grond de situatie die is ontstaan na de ontbinding van de overeenkomst door [eiser] op de voet van art. 6:265, BW “materieel niet verschilt” van de situatie waarin [eiser] gebruik zou hebben gemaakt van zijn bevoegdheid tot ontbinding krachtens het uitkoopbeding. In die laatste situatie is het immers [eiser] die Habitura haar kans op winst ontneemt en voor dat geval hebben partijen voorzien in een op € 200.000,– gefixeerde vergoeding voor het verlies van het positief contractsbelang van Habitura.”
Foto Debbie Bernasco
Volledigheidshalve zij nog vermeld dat het slagende incidentele cassatieberoep louter de vraag betrof vanaf welk moment C wettelijke rente verschuldigd was. Mijn cliënt (dus: c) zal niet wakker liggen van het slagen van dit incidentele beroep en vooral blij zijn met de ‘uitslag’ van het door mij ingestelde principale beroep.
Link
Een link naar de tekst van het arrest staat HIER.
„{…} ingenieuze en soms verrassende wijze waarop Van Swaaij zijn vondst ontvouwt en uitwerkt {…} meeslepende werking { …} nieuwe dogmatische vondst {…}”
W. Snijders, oud-Regeringscommissaris voor het NBW en oud-vicepresident van de Hoge Raad, Bespreking proefschrift van mr. J.H.M. van Swaaij, Maandblad voor Vermogensrecht (2011)
