Twee mooie vragen voor de beoefenaar van het Burgerlijk recht

Mr. J.J. Dammingh

Noviomagus. Een voor de praktijk belangrijke vraag is wanneer wetenschap van een verkoopmakelaar aan zijn opdrachtgever (dus: de verkoper) toegerekend wordt, in die zin dat wetenschap van de makelaar jegens de koper heeft te gelden als wetenschap van de verkoper.

Een tweede (van voornoemde vraag losstaande) vraag is wanneer sprake is van een ‘gebrek’ dat het normaal gebruik in de zin van art. 7:17 lid 2 BW verhindert.

In een aanbevelingswaardige annotatie in het Tijdschrift voor Consumentenrecht (2012, blz. 118 t/m 126) gaat Jaap Dammingh, Universitair Hoofddocent Burgerlijk (proces)recht hier ter stede en oud-advocaat, op beide vragen in. Uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud heeft Jaap mij toestemming gegeven om de tekst op deze blog te publiceren. Lezen!

Annotatie bij Hof ‘s-Hertogenbosch 8 september 2009 (LJN BQ6356)

Inleiding

Dit arrest van het Hof Den Bosch van 8 september 2009 is interessant omdat het hof zich hierin heeft uitgelaten over de volgende twee voor de rechtspraktijk relevante vragen:

• Wanneer wordt wetenschap van de makelaar aan de verkoper (als diens opdrachtgever) toegerekend (in die zin dat wetenschap van de makelaar heeft te gelden als wetenschap van de verkoper ten opzichte van de koper)?
• Wanneer is sprake van een ‘gebrek’ dat het normaal gebruik verhindert (vgl. art. 7:17 lid 2 BW)

Aan dit arrest wordt pas nu aandacht besteed in TvC omdat de koper cassatieberoep heeft ingesteld en dit beroep door de Hoge Raad is verworpen in een door hem gewezen arrest van 8 juli 2011, RvdW 2011, 853 (LJN: BQ1693). Het arrest van de Hoge Raad zelf wordt niet afgedrukt aangezien hij de cassatieklachten zonder nadere motivering, onder verwijzing naar art. 81 Wet RO, van de hand heeft gewezen. Ik zal in deze annotatie wel verwijzen naar passages uit de conclusie van A-G Timmerman bij het arrest van de Hoge Raad.

De Waalbrug bezien vanaf de voet van het Valkhof (foto SvS, iPhone 6)

Alvorens in te gaan op de antwoorden die het hof op de hiervoor genoemde vragen heeft geformuleerd, schets ik eerst de feiten:

• In 2002 heeft A (hierna: ‘verkoper’) zijn woonhuis met een daarnaast gelegen loods te koop aangeboden.
• Verkoper heeft aan makelaar E opgedragen bij de verkoop te bemiddelen.
• C (hierna: ‘koper’) heeft de onroerende zaak enkele malen in aanwezigheid van verkoper bezichtigd. Makelaar E was bij deze bezichtigingen niet
• In januari 2003 is het woonhuis (met loods) aan koper verkocht. De koopakte is door het kantoor van makelaar E opgemaakt. Nadat koper de koopakte al had ondertekend, heeft verkoper nog handmatig aan artikel 10 sub e van de koopakte toegevoegd dat zich in het dak van de loods asbest Koper is hiermee pas na de koop bekend geworden. Hij heeft in de notariële leveringsakte de volgende bepaling laten opnemen:

“Asbest

Artikel 7

Bij het totstandkomen van de koopovereenkomst is door de makelaar niet aan koper meegedeeld dat asbest aanwezig is in het dak van de loods. Ook in de door koper ondertekende koopovereenkomst is daarvan geen melding gemaakt. Verkoper had de aanwezigheid van die asbest aan de makelaar gemeld. Koper behoudt zich terzake alle rechten voor.”

• Op 14 februari 2003 is de verkochte onroerende zaak aan koper geleverd.
• Koper heeft het dak van de loods laten saneren. De hiermee gemoeide kosten, € 5.712, heeft koper in maart 2003 als schadevergoeding van verkoper gevorderd.
• In september 2003 heeft koper (via zijn advocaat) aan verkoper laten weten dat hij van diens makelaar E had vernomen dat zich ook in het dak van het woonhuis asbest bevond. Hij heeft verkoper gesommeerd het dak van het woonhuis te (laten) vernieuwen, maar deze heeft hieraan geen gevolg gegeven.
• Op verzoek van koper heeft de rechtbank een voorlopig deskundigenonderzoek door Intron BV bevolen. Intron heeft in haar onderzoeksrapport geconcludeerd dat (witte) asbest in de dakbedekking van het woonhuis is verwerkt en dat met de vervanging van de asbesthoudende dakbedekking € 65.000 zal zijn gemoeid. Daarnaast heeft Intron in haar rapport opgemerkt:

“Gezien de technische staat van de asbesthoudende platen, (…), concludeert Intron dat er momenteel geen direct risico voor de bewoners aanwezig is (…). De platen hoeven daarom niet per direct te worden verwijderd. (…) Verwijdering van de platen binnen een periode van 5 à 10 jaar is vanuit het oogpunt van gezondheidsrisico sowieso aan te bevelen.”

Koper heeft in rechte betaling van verkoper gevorderd van de kosten die gemoeid zijn met de verwijdering van het asbest in het dak van de loods (€ 5.172) en het dak van het woonhuis (€ 65.000). Deze vordering heeft koper primair op dwaling en subsidiair op non-conformiteit gebaseerd.

De rechtbank heeft de vordering van koper integraal toegewezen. Verkoper heeft hoger beroep tegen dit vonnis ingesteld. Het hof heeft de grieven van verkoper die waren gericht tegen de beslissing van de rechtbank omtrent het asbest in het dak van de loods verworpen. Koper had er niet bedacht op hoeven te zijn dat na ondertekening door hem van de koopakte daarin door verkoper nog iets over asbest in het dak van de loods zou worden toegevoegd. Het betoog van verkoper dat koper is tekortgeschoten in diens onderzoeksplicht doordat hij had behoren op te merken dat de golfplaten op het dak van de loods van asbest waren, verwerpt het hof (in 10.3.3 van het arrest) onder verwijzing naar de zogenoemde ‘prioriteitsregel’. Verkoper was immers op de hoogte van het asbest, en dan verzetten de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat hij met succes kan aanvoeren dat koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. De Hoge Raad heeft de toepasselijkheid van genoemde regel o.m. in het arrest HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 (Offringa/Vinck) uitdrukkelijk bevestigd[1]. De rechtbank heeft derhalve terecht geoordeeld dat de kosten van verwijdering van het asbest in het dak van de loods (€ 5.172) voor rekening van verkoper komen, aldus het hof. Dit oordeel lijkt mij in beginsel juist[2].

Het hof is echter, anders dan de rechtbank, van oordeel dat de kosten van verwijdering van het asbest in het dak van de woonhuis (€ 65.000) voor risico van koper behoren te komen. Het hof heeft aangenomen dat verkoper zelf niet bekend was met het asbest in het dak van het woonhuis. Vast stond dat makelaar E (die in opdracht van verkoper heeft gehandeld) hiervan wel op de hoogte was. Het hof heeft de grieven van verkoper tegen de beslissing van de rechtbank omtrent het asbest in het dak van het woonhuis gehonoreerd en het bestreden vonnis (in zoverre) vernietigd. Van de overwegingen die tot deze vernietiging hebben geleid, springen er twee in het oog: ten eerste de overweging van het hof dat de wetenschap van makelaar E niet kon worden toegerekend aan verkoper, en ten tweede de overweging dat het geleverde woonhuis wel geschikt is voor ‘normaal gebruik’ ondanks het feit dat het dak binnen enkele jaren moet worden vervangen. Op deze twee overwegingen ga ik hierna nader in.

Toerekening wetenschap makelaar aan verkoper

De Waalbrug bezien vanuit de trein (foto SvS, iPhone 6)

De rechtbank had geoordeeld dat de wetenschap van makelaar E (omtrent het asbest in het dak van het woonhuis) wel aan verkoper moest worden toegerekend omdat makelaar E als diens vertegenwoordiger had gehandeld. Het gevolg van deze toerekening is dat de wetenschap van makelaar E had te gelden als wetenschap van verkoper, waardoor hij koper had behoren te informeren over het asbest in het dak van het woonhuis. Nu dat niet was gebeurd, had verkoper een op hem rustende mededelingsplicht geschonden, en kon koper zich volgens de rechtbank dus met succes op dwaling beroepen.

Anders dan de rechtbank komt het hof tot het oordeel dat makelaar E niet als vertegenwoordiger heeft gehandeld. Dit oordeel lijkt me op zichzelf juist. In het arrest HR 26 juni 2009, NJ 2010, 664, m.nt. Jac. Hijma (Wiggers/Makelaardij Sneek) heeft de Hoge Raad namelijk benadrukt dat een bemiddelingsopdracht aan een makelaar geen volmacht behelst, en dat daarmee evenmin de schijn wordt gewekt dat de makelaar als vertegenwoordiger mag optreden. De makelaar treedt volgens de Hoge Raad in de regel op als een bode van zijn opdrachtgever, en dus niet als diens (juridische) vertegenwoordiger[3]. Het hof heeft dan ook terecht (in 10.4.2 van het arrest) overwogen dat makelaar E niet als vertegenwoordiger kon worden beschouwd omdat een bemiddelingsopdracht zich in beginsel slechts uitstrekt tot het verrichten van feitelijke handelingen. Van toerekening van de wetenschap van makelaar E aan verkoper krachtens vertegenwoordiging kon derhalve geen sprake zijn.

Vervolgens heeft het hof zich (mijns inziens terecht) over de vraag gebogen of van toerekening van wetenschap buiten vertegenwoordiging sprake kan zijn geweest. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend, daartoe overwegend dat voor toerekening van wetenschap slechts ‘in bijzondere omstandigheden’ plaats is, en dat dergelijke omstandigheden in de onderhavige zaak niet zijn komen vast te staan. Hij overweegt daarbij (in 10.4.2):

“Het hof wijst er in dit verband op dat partijen zich tijdens de bezichtigingen, (…), vooral met elkaar hebben verstaan over de eigenschappen van het huis en dat E daarbij niet aanwezig was (…). Hieruit blijkt dat, (…), makelaar E slechts een beperkte rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de overeenkomst. Voor toerekening van de wetenschap van E aan A c.s. (= verkoper; toevoeging JD) is dan ook reeds op deze grond geen reden.”

Het hof lijkt vooral van belang te achten dat makelaar E slechts een beperkte rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de overeenkomst. Dit lijkt mij inderdaad een relevante omstandigheid. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad valt op te maken dat de vraag of kennis van de ene persoon aan een ander valt toe te rekenen, aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval moet worden beantwoord[4]. Het komt erop aan of de kennis van de ene persoon (i.c. makelaar E) ‘in het maatschappelijk verkeer als kennis van de ander (i.c. verkoper) heeft te gelden’. In dit verband is ook van belang het arrest HR 11 november 2005, NJ 2007, 231 (Ontvanger/V.), waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat terughoudendheid moet worden betracht bij de toerekening van kennis van de ene persoon aan een ander (die deze kennis zelf niet had).

De Waalbrug bezien vanaf Lent (foto SvS, iPhone 5s)

In mijn dissertatie heb ik betoogd dat bij de beantwoording van de vraag of wetenschap van een makelaar aan zijn opdrachtgever moet worden toegerekend, het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij van doorslaggevende betekenis is[5]. Toegespitst op de onderhavige zaak: heeft koper erop vertrouwd en mocht hij erop vertrouwen dat makelaar E diens deskundigheid en wetenschap zou aanwenden met het oog op de tot stand te brengen koopovereenkomst? Hierbij speelt het (voor koper ‘zichtbare’) aandeel van makelaar E in de totstandkoming van de koopovereenkomst een belangrijke rol.

Naar mijn mening heeft het hof dus terecht gewicht toegekend aan de mate van betrokkenheid van makelaar E bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ik ben het echter niet eens met het oordeel van het hof dat makelaar E daarbij slechts een ‘beperkte rol’ heeft gespeeld. Mijns inziens heeft hij een aanmerkelijk grotere rol gehad bij het sluiten van de koopovereenkomst. Weliswaar is makelaar E kennelijk niet bij de bezichtigingen door koper aanwezig geweest, maar de onroerende zaak zal wel via zijn kantoor te koop zijn aangeboden. In elk geval was koper ervan op de hoogte dat E als makelaar voor verkoper optrad. Makelaar E, althans zijn kantoor, heeft ook de door partijen te ondertekenen koopakte opgemaakt. Hoewel makelaar E wist dat zich (ook) in het dak van het woonhuis asbest bevond, heeft hij (althans zijn kantoor) in artikel 10 sub e van de koopakte vermeld dat ‘voor zover bekend’ geen asbest in het object is verwerkt. Gelet op de bij hem aanwezige wetenschap had makelaar E mijns inziens niet een koopakte met zo’n ‘onbekendheidsclausule’[6] aan partijen ter ondertekening mogen voorleggen. Bovendien had hij niet de door partijen ondertekende koopakte met daarin de door verkoper buiten medeweten van koper ‘eenzijdig’ toegevoegde passage over asbest in het dak van de loods naar de notaris mogen doorgeleiden zonder hierover eerst koper te informeren. Makelaar E heeft kortom de mogelijkheid gehad om koper op het asbest in het dak van het woonhuis te wijzen voordat partijen contractueel aan elkaar werden gebonden[7]. Koper heeft er in de gegeven omstandigheden ook op mogen vertrouwen dat makelaar E hem deze kennis niet zou onthouden. Aldus had de wetenschap van makelaar E (omtrent het asbest) mijns inziens wel aan verkoper behoren te worden toegerekend. Dit zou hebben meegebracht dat koper zich in beginsel wel met succes op dwaling (en ook op non-conformiteit) had kunnen beroepen; in dat geval zou verkoper immers een op hem rustende mededelingsplicht jegens koper hebben geschonden. Ik ben het dan ook niet eens met het door het hof over de toerekening gevelde oordeel.

In de inleiding merkte ik al op dat koper tevergeefs cassatieberoep tegen het arrest van het Hof Den Bosch heeft ingesteld. De Hoge Raad heeft de cassatieklachten zonder nadere motivering verworpen. Uit de conclusie van A-G Timmerman bij het arrest van de Hoge Raad blijkt dat koper verschillende klachten naar voren heeft gebracht tegen het oordeel van het hof dat de wetenschap van makelaar E niet aan verkoper kon worden toegerekend. Met betrekking tot al deze klachten heeft de A-G evenwel geconcludeerd dat deze niet kunnen slagen, en die conclusie is door de Hoge Raad overgenomen. Over de cassatieklachten zelf beschik ik niet. Uit hetgeen daarover in de conclusie van de A-G is vermeld, valt voor mij niet op te maken of de cassatieklachten een strekking hebben gehad die (in meerdere of mindere mate) overeenkomt met de kritiek die ik hiervoor op het oordeel van het hof over de toerekening heb geuit.

Verhindert asbest een ‘normaal gebruik’ als woonhuis?

De Waalbrug vanaf het Valkhof (foto SvS, iPhone 6)

Art. 7:17 BW regelt de zogenoemde ‘conformiteit’: de verkoper is gehouden om aan de koper een zaak te leveren die beantwoordt aan de koopovereenkomst. Daarvan is sprake als de geleverde zaak de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Ingevolge art. 7:17 lid 2 tweede zin BW mag de koper verwachten dat de geleverde zaak geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Blijkt de aan de koper geleverde zaak als gevolg van een daaraan klevend ‘gebrek’ niet geschikt voor normaal gebruik te zijn, dan is er ‘non-conformiteit’ en daarmee een tekortkoming van de verkoper[8]. In de onderhavige zaak heeft koper zich op het standpunt gesteld dat het asbest in het dak van het woonhuis het ‘normaal gebruik’ (als woning) verhinderde. Hoewel dit niet expliciet uit het arrest valt op te maken, lijkt ervan te moeten worden uitgegaan dat het woonhuis al enkele tientallen jaren oud was. De deskundige, Intron BV, was van mening dat de asbesthoudende dakbedekking pas op termijn behoefde te worden vervangen. Zowel de rechtbank als het hof komt tot het oordeel dat het asbest niet aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Het hof heeft (in 10.5.2 van het arrest) overwogen:

“De deskundige heeft aangegeven (…) dat de dakplaten dan ook niet behoefden te worden verwijderd. Vervolgens constateert de deskundige dat de dakplaten op enkele plaatsen verweerd zijn en licht beschadigd hetgeen hem tot het oordeel brengt dat het, met het oog op gezondheidsrisico’s, is aan te bevelen de dakplaten op een termijn van 5 à 10 jaar te verwijderen. Het hof is van oordeel dat deze aanbevelingen van de deskundige, mede gelet op zijn oordeel dat de dakbeplating op het moment van de aankoop geen directe gezondheidsrisico’s met zich brengt, niet tot de conclusie kunnen leiden dat het woonhuis niet geschikt is voor normaal gebruik. De omstandigheid dat op een termijn van 5 à 10 jaar vervanging van de dakbeplating wenselijk is, maakt dit niet anders.”

In cassatie heeft koper erover geklaagd dat het hof met deze overweging uit het oog heeft verloren dat normaal gebruik van een woning een duurzaam gebruik veronderstelt ‘gedurende 20 jaar of meer’. Deze klacht geeft volgens de A-G blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Hij merkt op:

“Het is juist dat tot het normaal gebruik van een woning behoort dat een woning veilig bewoond kan worden en dat deze bewoning ook enig duurzaam karakter moet dragen. Dat dit duurzaam gebruik bij woningen minstens 20 jaar zou moeten zijn is geen rechtsregel. Dat het hof heeft aangenomen dat normaal gebruik van de woning mogelijk is, is gezien de omstandigheden van het geval bovendien niet onbegrijpelijk. (…) Ook met de aanwezige dakbeplating kan de woning in beginsel veilig worden bewoond. Dat de deskundige heeft geoordeeld dat vervanging van de dakbeplating binnen 5 à 10 jaar noodzakelijk is, staat in dit geval ook niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg. Die periode is mijns inziens voldoende om aan het gebruik een duurzaam karakter te kunnen toeschrijven.”[9]

Volgens de A-G is de geleverde woning dus geschikt voor normaal gebruik indien deze veilig kan worden bewoond en de bewoning ‘enig duurzaam karakter’ heeft. Men kan erover van mening verschillen wanneer aan die eis van ‘duurzaamheid’ is voldaan. Mij lijkt daarbij (in een concreet geval) beslissend hetgeen de koper op grond van de koopovereenkomst van deze woning mocht verwachten. Wanneer het gaat om een enkele tientallen jaren oud woonhuis, zoals in de onderhavige zaak, zal de koper in beginsel niet mogen verwachten dat dit woonhuis gedurende (nog) tenminste 20 jaar ‘probleemloos’ kan worden bewoond. In zoverre onderschrijf ik de conclusie van de A-G dat de cassatieklacht van koper niet kan slagen.

Een ander standpunt over wat onder ‘normaal gebruik’ als woonhuis moet worden verstaan dan de A-G in zijn conclusie inneemt, lijkt me echter mogelijk. De A-G gaat ervan uit dat aan de eis van ‘normaal gebruik’ is voldaan indien de geleverde zaak geschikt is voor veilige bewoning. Men zou het begrip ‘normaal gebruik’ echter ook ruimer kunnen opvatten. Ik wijs in dit verband op een lijn in de rechtspraak van de rechtbank Zwolle. Volgens deze rechtbank valt onder het begrip ‘normaal gebruik’ ook een ‘normaal te achten verbouwing’ (in de toekomst): de koper moet, als nieuwe eigenaar, een dakkapel kunnen (laten) plaatsen, een badkamer (laten) vernieuwen of een kamer of serre kunnen (laten) aanbouwen. Voor zover dergelijke ‘normaal te achten verbouwingen’ door de aanwezigheid van asbest worden verhinderd, levert dat asbest een gebrek op dat het normaal gebruik belemmert (waardoor sprake is van non-conformiteit). Ik wijs ter illustratie op een uitspraak van de rechtbank Zwolle van 17 november 2004 (LJN: AS3644), waarin de rechtbank overweegt:

“Ook al zou het zo zijn dat de aanwezigheid van asbest in eternietplaten niet schadelijk is zolang die platen niet op enigerlei wijze worden bewerkt of verspaand, naar het oordeel van de rechtbank staat de enkele aanwezigheid van eternietplaten in beginsel in de weg aan normaal gebruik van de woning. Er dient in beginsel rekening mee te worden gehouden dat de nieuwe eigenaar op kortere of langere termijn werkzaamheden zal willen (laten) uitvoeren die het vrijkomen van schadelijke asbestvezels tot gevolg hebben en nopen tot verwijdering van de eternietplaten. Dat is alleen anders wanneer de platen zich op een zodanige plaats in de woning bevinden dat uiterst onwaarschijnlijk is dat de nieuwe eigenaar daar (op termijn) werkzaamheden zal (laten) uitvoeren.”

Uit deze overweging blijkt dat de rechtbank ervan uitgaat dat ‘normaal gebruik’ méér omvat dan (alleen) veilige bewoning. Toegespitst op de onderhavige zaak zou deze ruimere opvatting meebrengen dat het asbest wél aan een ‘normaal gebruik’ (als woning) in de weg staat: hierdoor kan koper immers niet zonder gezondheidsrisico’s een dakkapel (laten) plaatsen. Volgens deze ruimere opvatting, die ik verdedigbaar vind, zou dan dus wel sprake zijn van non-conformiteit (en ook van dwaling), waardoor koper de kosten van verwijdering van het asbest in het dak van het woonhuis met succes op verkoper kan verhalen. Uit het rapport van Intron BV bleek dat met de vervanging van de asbesthoudende dakbedekking € 65.000 is gemoeid. Indien non-conformiteit wordt aangenomen, zou verkoper mijns inziens wel met succes het verweer kunnen voeren dat een deel van de kosten voor rekening van koper behoort te blijven. Koper mocht immers op grond van de koopovereenkomst (in samenhang met art. 7:17 lid 2 BW) verwachten dat het dak geschikt voor ‘normaal gebruik’ zou zijn (en dus geen asbest zou bevatten). Hij mocht echter geen nieuwe dakbedekking verwachten, nu het woonhuis (al) enkele tientallen jaren oud was. Hoewel eigenlijk slechts de extra kosten die gemoeid zijn met de verwijdering van de asbesthoudende dakplaten voor rekening van verkoper komen, zal er in feite een correctie ‘nieuw voor oud’ plaatsvinden. Deze correctie leidt ertoe dat koper een deel van de kosten die gemoeid zijn met de vervanging van de asbesthoudende dakplaten door een nieuwe dakbedekking, zelf behoort te dragen[10].

Tot besluit

Uit deze annotatie blijkt dat het hof in de onderhavige zaak tot een ander oordeel had kunnen c.q. moeten komen. Er was mijns inziens wel reden om de wetenschap van makelaar E (omtrent het asbest in het dak van het woonhuis) aan verkoper toe te rekenen. En verdedigbaar lijkt me dat het asbest in het dak van het woonhuis, anders dan het hof heeft geoordeeld, het ‘normaal gebruik’ als woning wel verhinderde. Niettemin is het arrest van het hof in cassatie door de Hoge Raad in stand gelaten, hetgeen mogelijk ook met de inhoud van de cassatieklachten te maken heeft gehad.

[1] Zie hierover ook J.J. Dammingh, ‘Aansprakelijkheid voor gebrek aan onroerende zaak’, Advocatenblad 2000, p. 216 – 217.

[2] Met dien verstande dat koper een deel van de kosten op grond van de correctie ‘nieuw voor oud’ mogelijk zelf moet dragen. Zie hierover ook in het vervolg van deze annotatie.

[3] LJN: BH9284. Dit arrest is, met annotatie, ook gepubliceerd in TvC 2009, afl. 5, p. 211 – 214.

[4] Zie o.m. HR 16 mei 1986, NJ 1986, 638 (Kűppers/WUH) en HR 16 maart 2007, NJ 2007, 332 (Laurus/Vomar).

[5] J.J. Dammingh, Bemiddeling door de makelaar bij de koop en verkoop van onroerende zaken (diss. RU Nijmegen), Kluwer Deventer 2002, p. 245 – 247.

[6] Zie over een ‘onbekendheidsclausule’: J.J. Dammingh, ‘Non-conformiteit en de NVM-koopakte’, TvC 2009, afl. 3, p. 125 – 126, en de aldaar vermelde literatuur en rechtspraak.

[7] Het is gebruikelijk dat de voor de verkoper optredende makelaar in het kader van de uitvoering van zijn bemiddelingsopdracht de door partijen ondertekende koopakte met het oog op de levering doorgeleid naar de notaris. Overigens zal de makelaar, die de zorg van een ‘goed opdrachtnemer’ moet betrachten, niet zonder voorafgaand overleg met de verkoper als zijn opdrachtgever de koper op het asbest mogen wijzen. Vgl. art. 7:401 BW.

[8] Zie hierover o.m.: J.J. Dammingh, ‘Non-conformiteit en de NVM-koopakte’, TvC 2009, afl. 3, p. 120 – 121.

[9] De conclusie van A-G Timmerman is te vinden in RvdW 2011, 853.

[10] Zie ook: J.J. Dammingh, ‘Non-conformiteit en de NVM-koopakte’, TvC 2009, afl. 3, p. 122.

Sjef van Swaaij, Advocaat bij de Hoge Raad – Sparringpartner voor advocaten (civiel appèl) – Onafhankelijk, eigenzinnig en gedreven – Doctor in de rechtsgeleerdheid

„{…} ingenieuze en soms verrassende wijze waarop Van Swaaij zijn vondst ontvouwt en uitwerkt {…} meeslepende werking { …} nieuwe dogmatische vondst {…}”
W. Snijders, oud-Regeringscommissaris voor het NBW en oud-vicepresident van de Hoge Raad, Bespreking proefschrift van mr. J.H.M. van Swaaij, Maandblad voor Vermogensrecht (2011)