Noviomagus. Eerder deze maand stond in het NJB een Vooraf van Coen Drion. Hij bespreekt een conclusie van Advocaat-Generaal De Bock. Deze conclusie gaat over de verkoop van een woning in de gemeente Oirschot. De verkopers hadden bij de verkoop niet aan de kopers meegedeeld dat onherroepelijke vergunningen waren verleend voor de bouw van een megastal op een perceel tegenover de woning. Blijkens een taxatierapport was de woning ten tijde van de verkoop aanzienlijk minder waard als gevolg van de mogelijkheid dat deze megastal wordt gebouwd: niet € 675.000, het bedrag dat de kopers voor de woning hebben betaald, maar € 485.000.

De kopers vorderen van de verkopers onder meer het verschil tussen deze bedragen: een bedrag van € 190.000. Daartoe beroepen zij zich primair op onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) en subsidiair op wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van hun nadeel (art. 6:230 lid 2 BW).

Tijdens de procedure bij de rechtbank werd duidelijk dat er toch geen megastal gebouwd zou worden op het perceel tegenover de woning.

Volgens de rechtbank hebben de kopers kort gezegd achteraf gezien niet gedwaald bij de koop van de woning, nu de megastal niet gebouwd zal worden. Opheffing van nadeel op grond van art. 6:230 lid 2 BW is daarom niet aan de orde, aldus de rechtbank. De vraag of de verkopers  onrechtmatig hebben gehandeld bij de verkoop van de woning, laat de rechtbank in het midden.

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Volgens het hof hebben de kopers weliswaar gedwaald bij de koop van de woning, maar hebben zij als gevolg daarvan geen nadeel geleden in de zin van art. 6:230 lid 2 BW, omdat de megastal niet gebouwd zal worden. Voorts hebben de verkopers volgens het hof weliswaar onrechtmatig gehandeld jegens de kopers door bij de verkoop geen melding te maken van de vergunningverlening voor de megastal, maar lijden de kopers hierdoor geen schade, omdat de megastal niet gebouwd zal worden.

Drion zag aanvankelijk niet in wat mis zou zijn met dit oordeel van het hof, zo schrijft hij in zijn Vooraf.

In cassatie klagen de kopers in essentie erover dat het feit dat na het sluiten van de koopovereenkomst is gebleken dat de megastal niet gebouwd zal worden, niet eraan afdoet dat de kopers de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht als zij bekend zouden zijn geweest met de mogelijkheid van de bouw van de stal. Daarom hebben de kopers wèl nadeel geleden door de dwaling, aldus de klacht.

Volgens Advocaat-Generaal De Bock slaagt deze klacht. Het niet-doorgaan van de bouw van de megastal staat namelijk geheel los van de koopovereenkomst voor de woning, aldus de Advocaat-Generaal.

Drion verwacht dat het arrest van de Hoge Raad in deze zaak een klassieker gaat worden. Lezing van Drions Vooraf zij van harte aanbevolen.

Centre of Excellence