Foto Rob van de Peppel
Noviomagus. Zojuist heb ik op deze mooie zaterdagochtend gelezen het op 26 dezer (afgelopen donderdag) in kort geding gewezen vonnis tussen Mondia Investments B.V. als eiseres en V&D B.V. als gedaagde.
Casus
Kort samengevat gaat het in deze zaak om het volgende. V&D heeft in 2014 met haar verhuurders afspraken gemaakt die ertoe strekken dat de huur per 1 februari jl. verlaagd wordt en dat er dan voor V&D ook verder gunstiger bedingen gelden.
V&D deelt haar verhuurders daarna mede dat zij met ingang van die datum 43% van die nader overeengekomen huurprijs gaat betalen de komende vijf maanden. Het (overgrote) merendeel van de verhuurders van ‘V&D-panden’ in het land accepteert dat, gezien de financieel (zeer) slechte toestand waarin V&D verkeert.
Mondia, verhuurster van het ‘V&D-pand’ te Hengelo (Overijssel) en enkele andere verhuurders van zulke panden in het land gaan er niet mee akkoord. Blijkens voornoemd vonnis duidt V&D deze andere verhuurders aan als free riders. Mondia en de haren worden in het gelijk gesteld. Weliswaar ken ik het dossier niet, maar ga ik af op dit vonnis en als ik aan mag nemen dat de stellingen van partijen (in de kern ervan) er goed in vermeld zijn alsmede dat de feiten waarvan in het vonnis uitgegaan juist zijn, dan is er, althans op het eerste gezicht, alle reden om te juichen (afgezien van het gegeven dat in rov. 4.13 wordt gesproken van een “Toewijzing van de stellingen {…}”).
Oordeel Kantonrechter
Foto Rob van de Peppel
De Kantonrechter (Rechtbank Overijssel, locatie Enschede) oordeelt – lay-out niet conform -:
“4.4
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan aanleiding is, indien op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.4.5
De vraag die in dit geding dient te worden beantwoord, is of Mondia als verhuurder van het V&D-pand te Hengelo (O) in rechte aanspraak kan maken op de volle huurprijs, daar waar het merendeel van de verhuurders van ‘V&D-panden’ in den lande, met elkaar de afspraak hebben gemaakt gedurende de periode van februari 2015 tot en met juli 2015 een lager door V&D te betalen huurprijs te accepteren, om V&D voor een faillissement te behoeden.4.6
Zoals namens Mondia is betoogd spelen in deze zaak onder meer twee grondbeginselen van het Nederlandse recht: de verbindende kracht van overeenkomsten en de contractsvrijheid.In zijn algemeenheid zijn partijen gehouden de tussen hen geldende overeenkomsten na te komen. In het onderhavige geval zijn partijen in 2014 overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 februari 2015, dus nog geen twee maanden geleden, tegen een voor V&D verlaagde huurprijs en verbeterde voorwaarden zal worden voortgezet. Ondanks die nadere overeenkomst heeft V&D gemeend eigenmachtig op die nader overeengekomen huurprijs “slechts” 43% te betalen en dit de komende vijf maanden. Weliswaar is betoogd dat de resterende 57% op een derdenrekening wordt gestort, maar daarvan moet gezegd worden dat de verhuurders daar vooralsnog geen profijt van hebben. Dat resterende deel komt immers vooralsnog niet in hun vermogen terecht.
4.7
Bezien vanuit de positie van V&D is juist dat zij groot belang heeft bij een vooralsnog meer dan halvering van de huurprijs van alle filialen van V&D, maar welke huurder heeft dat nu niet!Juist zal zijn dat V&D noodlijdend is en dat het water haar tot aan de lippen staat, maar de kantonrechter moet zich tenminste de vraag stellen of die omstandigheid een doorbreking van bovengenoemde beginselen in ons recht rechtvaardigt.
Afwijkingen van zo’n overeenkomst kan normaliter alleen maar als partijen daarover overeenstemming bereiken, doch daarvan is geen sprake.
4.8
V&D heeft in dat kader betoogd dat Mondia misbruik van recht maakt en in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door zich te onttrekken aan een buitengerechtelijk akkoord dat het overgrote deel van de verhuurders van panden, waarin een V&D vestiging is gesitueerd, hebben bereikt. Mondia wil, zo stelt V&D, louter de integrale doorbetaling van de huur bereiken en ondertussen de voor de redding van V&D noodzakelijke huurkorting op de wel deelnemende verhuurders afwentelen.4.9
Naar het oordeel van de kantonrechter is er geen sprake van misbruik van recht dan wel strijd met de redelijkheid en billijkheid op genoemde gronden. Het kan een verhuurder, die zonder zijn toestemming moet toezien dat meer dan de helft van de maandelijkse huur gedurende vijf maanden niet wordt betaald, tezamen een aanzienlijk bedrag, niet euvel worden geduid dat hij het met die beslissing van de huurder niet eens is. De weg naar de rechter is dan de enig juiste weg. Niet valt in te zien dat die gang naar de rechter in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid, ook niet als een zeer groot deel van de verhuurders van panden waarin een V&D is gevestigd, wel akkoord is gegaan met een forse verlaging van de maandelijkse huur. Daarbij moet ook worden opgemerkt dat het recht niet een katalysator van economische problemen moet worden: men heeft het recht om naar de rechter te gaan en dat recht behoort niet te wijken voor economische motieven. Misbruik van recht is er naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet, noch strijd met de redelijkheid en billijkheid.4.10
Het moge dan juist zijn dat de kantonrechter enigszins terughoudend moet zijn bij de toewijzing van geldvorderingen, daaraan kan niet afdoen dat als de feiten op zichzelf juist zijn en betaling niet volgt of zal volgen, er geen enkele reden voor die terughoudendheid aanwezig is: V&D erkent immers de achterstand in de betaling van de maandelijkse huur aan Mondia en het heeft er alle schijn van dat de totale hoogte van die huurschuld zal oplopen tot circa € 150.000,–, voorwaar een fors bedrag en eveneens een bedrag dat voor de verhuurder van significant belang is. Uiteraard staat dat bedrag niet in verhouding tot de schade die V&D zou kunnen gaan lijden, maar op zichzelf is dat geen criterium. In dat kader behoeft de kantonrechter geen afweging tussen partijen te maken. Uitgangspunt is de vordering van de eisende partij en deze vordert op zichzelf op terechte gronden de overeengekomen huurpenningen.4.11
V&D betoogt voorts dat Mondia in redelijkheid geen aanspraak kan maken op die huurachterstand, nu dit in de gegeven omstandigheden misbruik van bevoegdheid zou opleveren, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.Ook dit vermag de kantonrechter niet in te zien. Mondia is met V&D geen vaststellingsovereenkomst aangegaan en er bestaat geen rechtsregel die haar daartoe verplicht. Denkbaar zou hooguit zijn dat, zoals V&D stelt, onverkorte toepassing van de gesloten huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de zware eis van artikel 6:248 BW. Echter de kantonrechter heeft noch van V&D, noch van de gevoegde partijen doorslaggevende argumenten gehoord die tot die conclusie kunnen voeren. Weliswaar is omstandig betoogd dat de financiële positie van V&D zodanig benard is dat het te hulp schieten van V&D eigenlijk gezien moet worden als een morele verplichting van iedere verhuurder van zo’n pand, maar hoe triest een en ander voor V&D ook moge zijn, dat doorbreekt niet het recht van een verhuurder, zelfs niet van een “free rider”, op het opvorderen van de overeengekomen maandelijkse huurbedragen.
Anders dan V&D kennelijk lijkt te betogen is daarvoor niet redengevend de omstandigheid dat meer feitelijkheden betreffende de kostenbesparingsmaatregelen noodzakelijk zouden zijn: de kern van de zaak ligt immers bij het feit dat V&D éénzijdig het besluit heeft genomen om de maandelijkse huur van het pand te Hengelo (O) gedurende vijf maanden meer dan te halveren.
4.12
Tenslotte heeft V&D nog een beroep gedaan op artikel 3:313 BW. Dit artikel zegt in het eerste lid dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet kan inroepen, voor zover hij haar misbruikt. In het derde lid staat vervolgens dat uit de aard van die bevoegdheid dit kan voortvloeien.In de onderhavige casus wordt een vergelijking getrokken met een aangeboden akkoord in een faillissement. Daar is het onder omstandigheden denkbaar dat een schuldenaar gedwongen kan worden akkoord te gaan met dat akkoord. Echter in die casus is sprake van een situatie waarbij alle schuldenaren van de failliet zijn betrokken, terwijl daar in het geval van V&D zeker geen sprake van is. Het is “slechts” een zeer groot deel van de verhuurders en wellicht de Belastingdienst die bij de in de maak zijnde toekomstige deal betrokken zijn. Die deal zal immers pas op 1 juli van dit jaar gestalte krijgen.
Dat is immers het moment waarop bezien gaat worden of V&D de thans “gespaarde” bedragen daadwerkelijk in handen krijgt en dat is een geheel andere situatie dan het eerder genoemde akkoord. Toegegeven moet worden dat er wellicht een reëel gevaar aanwezig is dat V&D omstreeks juli a.s. in staat van faillissement moet worden verklaard, hoe triest ook, dat is op zichzelf geen reden om Mondia haar recht op het opvorderen van de maandelijkse huur te ontzeggen en dat als misbruik van recht te bestempelen.
4.13
Toewijzing van de stellingen van V&D zou tot gevolg kunnen hebben dat andere noodlijdende bedrijven eveneens haar toevlucht zullen nemen tot een drastische verlaging van de maandelijkse huur- of hypotheekverplichting. Met een beroep op het economisch belang en een appel op de saamhorigheid in de samenleving zou dan, in de lijn van V&D doorredenerend, bereikt kunnen worden dat een faillissement kan worden voorkomen. In Nederland dreigt dan, zo vreest de kantonrechter, een juridische chaos. Enige zekerheid voor een verhuurder is er niet meer. Het gaat ook leiden tot rechtsongelijkheid binnen het huurrecht: particuliere huurders staan ook vaak aan de rand van de afgrond en niet valt in te zien waarom deze categorie huurders dan niet de mogelijkheid zouden hebben om de huur eenzijdig met de helft te verlagen. Deze zeer onwenselijke situatie moet worden voorkomen.4.14
IEF c.s. en ASR c.s. hebben zich aan de zijde van V&D gevoegd, enerzijds om het standpunt van V&D met vlammende en soms emotionele betogen kracht bij te zetten en anderzijds om Mondia te bewegen zich aan hun zijde te scharen. Ter terechtzitting is zelfs daartoe nog een oproep gedaan.Mondia heeft nog betoogd dat de gevoegde partijen geen verweren mogen voeren, welke V&D zelf niet voert. In dat kader wijst zij op het door IEF c.s. gevoerde verweer van de ongerechtvaardigde verrijking.
4.15
Bij een voeging moet sprake zijn van een samenhang, zowel in vordering als in argumenten. Daarbij past niet de eis dat de gevoegde partij geen zelfstandig verweer kan en mag voeren, maar het is ondenkbaar dat er een verweer wordt gevoerd dat haaks staat op het verweer van V&D. Echter daar is in dit geval geen sprake van. Het moge dan zo zijn dat V&D zich niet op ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van Mondia heeft beroepen, dat brengt niet met zich mee dat het een tegenstrijdig verweer van IEF c.s. is. Het doel is immers om te bereiken dat Mondia, om welke reden dan ook, niet in een positie wordt gemanoeuvreerd dat zij de maandelijkse huurtermijn wel geheel ontvangt, terwijl het overgrote deel van de andere verhuurders daarvan hebben afgezien. Daarin kan de kantonrechter geen tegenstrijdig verweer zien.4.16
Met betrekking tot dat verweer is de kantonrechter van oordeel dat daar geen sprake van is. Mondia vordert slechts datgene wat haar contractueel toekomt en de enkele omstandigheid dat andere schuldeisers een groot deel van hun vordering niet vorderen en daar min of meer vrijwillig afstand van hebben gedaan, maakt niet dat dit Mondia verrijkt. Zij wenst slechts datgene te ontvangen, wat partijen hebben afgesproken, niets meer en niets minder.4.17
Met betrekking tot het gevorderde, zoals bij akte gewijzigd, zal de kantonrechter deze toewijzen voor wat betreft de niet betaalde huurpenningen. De mee gevorderde boete zal de kantonrechter ook toewijzen, nu V&D zeer wel wist dat zij deze boete verschuldigd zou zijn bij het bij lange na niet volledig betalen van de overeengekomen maandelijkse huur. De niet weersproken buitengerechtelijke incassokosten zijn eveneens toewijsbaar.4.18
Mondia vordert eveneens veroordeling van V&D tot het betalen van toekomstige huurtermijnen, te weten de maanden april 2015 tot en met juli van 2015. Normaliter zou deze vordering afgewezen moeten worden, nu een kort geding procedure zich nauwelijks leent voor toekomstige vorderingen. In het onderhavige geval heeft V&D echter aangekondigd dat zij de genoemde maanden de maandelijkse huur niet geheel zal voldoen, waarmee zij een situatie in het leven roept als bedoeld in artikel 6:80 BW. Het moge dan wellicht zo zijn dat V&D onder invloed van dit vonnis zal besluiten de huur toch geheel te betalen, zekerheid daarover bestaat niet. Mondia heeft derhalve belang bij haar vordering, mede om te voorkomen dat zij elke maand de gang naar de rechter zou moeten maken. Dit onderdeel van de vordering zal de kantonrechter derhalve ook toewijzen.Voor wat betreft de periode na 31 juli 2015 is de kantonrechter van oordeel dat het niet zeker is dat V&D niet zal voldoen aan haar verplichtingen voortspruitende uit de huurovereenkomst. In het kader van dit kort geding gaat de kantonrechter er dan ook vooralsnog vanuit dat V&D haar verplichtingen na 31 juli 2015 zal nakomen, zodat veroordeling tot betaling van toekomstige huurpenningen achterwege kan blijven.”
„{…} ingenieuze en soms verrassende wijze waarop Van Swaaij zijn vondst ontvouwt en uitwerkt {…} meeslepende werking { …} nieuwe dogmatische vondst {…}”
W. Snijders, oud-Regeringscommissaris voor het NBW en oud-vicepresident van de Hoge Raad, Bespreking proefschrift van mr. J.H.M. van Swaaij, Maandblad voor Vermogensrecht (2011)
